10·15 대책 1년, 집값은 오르고 전세는 더 귀해졌습니다
대책 효과 성적표, 전세가 상승, 지금의 대출 규제까지 한 번에 정리
작년 10월 15일, 서울 전역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶고 주택담보대출 한도를 줄이는 대책이 나왔습니다.
그로부터 1년. 집값은 잡혔을까요? 그리고 전세를 구하는 사람과 집을 사려는 사람은 지금 어떤 상황일까요?
오늘 나온 1년 성적표를 바탕으로 대책 효과, 전세가 상승, 대출 규제를 순서대로 정리했습니다. 마지막에는 시드 2억 원으로 어디까지 가능한지도 계산해봤습니다.
10·15 대책, 핵심만 다시 정리
- 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역·토지거래허가구역으로 지정
- 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 집값 구간별로 차등 적용
- 스트레스 금리 하한을 3%로 상향해 대출 한도 추가 축소
- 토허구역 아파트는 2년 실거주 의무로 전세 낀 갭투자 차단
- 1주택자 전세대출에도 DSR 적용
| 주택 시가 | 주담대 최대 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 초과 ~ 25억 이하 | 4억 원 |
| 25억 초과 | 2억 원 |
핵심은 비싼 집일수록 대출이 더 막혔다는 점입니다. 이 구조가 1년 뒤 시장 흐름을 크게 바꿨습니다.
1년 성적표: 거래는 줄었는데 집값은 올랐습니다
한국부동산원 자료를 인용한 보도에 따르면, 대책 시행 후 1년간 서울 아파트 매매가격은 10.42% 올랐습니다. 대책 전 1년 상승률 6.61%보다 오히려 높습니다.
| 구분 | 수치 |
|---|---|
| 서울 아파트 매매가격 (대책 후 1년) | 10.42% 상승 |
| 서울 아파트 매매가격 (대책 전 1년) | 6.61% 상승 |
| 서울 아파트 전셋값 (대책 후 1년) | 9.96% 상승 |
| 서울 아파트 거래량 | 39.7% 감소 |
서울 아파트 매매가격은 주간 기준으로 87주 연속 오름세를 이어가고 있습니다. 거래량이 줄었다고 가격이 내려간 것이 아니라는 뜻입니다.
한강벨트는 얼고, 외곽은 끓었습니다
| 거래량 감소 지역 | 변화 | 거래량 증가 지역 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 성동구 | 64.2% 감소 | 도봉구 | 62.9% 증가 |
| 마포구 | 54.5% 감소 | 금천구 | 62.1% 증가 |
| 광진구 | 52.2% 감소 | 중랑구 | 56.6% 증가 |
| - | - | 노원구 | 51.0% 증가 |
전문가들은 이를 풍선효과로 해석합니다. 수요가 사라진 것이 아니라 살 수 있는 가격대와 지역으로 옮겨갔다는 분석입니다.
왜 중저가 아파트로 쏠렸을까
답은 대출 한도입니다. 15억 원이 넘는 집은 대출이 4억 원 이하로 줄었지만, 15억 원 이하는 6억 원까지 그대로 가능합니다. 대출이 필요한 실수요자는 자연스럽게 15억 이하, 그중에서도 더 싼 집으로 몰렸습니다.
- 15억 원 이하 아파트 거래 비중은 대책 전 73.6%에서 77.2%로 높아졌습니다.
- 전용 40㎡ 이하 소형 아파트 거래는 22.6% 늘었습니다.
- 서울 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 가격은 1년간 17.5% 올랐다는 분석이 있습니다.
상승률이 서울 평균을 넘은 구
| 지역 | 대책 후 1년 아파트값 상승률 |
|---|---|
| 성북구 | 16.52% |
| 서대문구 | 14.40% |
| 강서구 | 14.39% |
| 구로구 | 13.69% |
| 노원구 | 12.52% |
같은 기간 서울 평균 상승률은 10%대 초반이었습니다. 규제를 피해 옮겨간 수요가 어디로 갔는지 보여주는 숫자입니다.
전세가 상승, 왜 이렇게 귀할까
1년간 서울 아파트 전셋값은 약 9.96% 올랐습니다. 문제는 가격만이 아닙니다. 전세 매물 자체가 줄었습니다.
- 서울 아파트 전세 매물은 2만 건 안팎으로 1년 전보다 약 13.8% 줄었다는 집계가 나왔습니다.
- 월세 매물도 약 10.7% 감소했습니다.
- 매물이 한두 건뿐인 대단지도 적지 않다는 지적이 나옵니다.
전세 공급이 줄어든 이유
토허구역 2년 실거주 의무로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 막혔습니다. 집을 사면 직접 들어가 살아야 하니, 전세로 나오던 집이 줄어든 것입니다.
여기에 세입자가 전세·월세 부담을 피하려고 직접 집을 사는 이른바 생존 매수까지 늘면서 임대 물량은 더 줄어드는 구조입니다.
전문가들은 앞으로 정비사업 이주 수요와 신규 공급 부족이 겹치면 임대차시장 불안이 더 커질 수 있다고 우려합니다. 다만 시장 전망은 여러 변수에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.
지금 대출 규제, 이것만 알면 됩니다
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| LTV (규제지역) | 무주택자 40%, 생애최초 70% |
| 주담대 한도 | 집값 15억 이하 6억 원, 15~25억 4억 원, 25억 초과 2억 원 |
| 스트레스 금리 | 수도권·규제지역 하한 3% |
| 전입 의무 | 생애최초 LTV 70% 적용 시 6개월 이내 전입 |
| 토허구역 실거주 | 허가받은 아파트 2년 실거주 의무 |
규제지역 주담대 한도는 LTV로 계산한 금액과 집값별 상한 중 작은 쪽이 적용됩니다. 그래서 생애최초 여부가 대출 규모를 가장 크게 가릅니다.
시드 2억 원이면 얼마짜리 집까지 가능할까
규제지역 LTV를 단순 계산하면 아래와 같습니다. 취득세, 중개수수료, 이사비 같은 부대비용과 소득에 따른 DSR 한도는 반영하지 않은 대략적인 값입니다.
| 구분 | 적용 LTV | 시드 2억으로 가능한 집값 (대략) |
|---|---|---|
| 생애최초 구입 | 70% | 6억 원대 중후반 |
| 일반 무주택자 | 40% | 3억 원대 초반 |
같은 2억 원이어도 생애최초 여부에 따라 살 수 있는 집값 차이가 두 배 가까이 납니다. 서울에서 2억 시드로 접근 가능한 구간은 사실상 생애최초 + 외곽·중저가에 몰립니다.
다만 스트레스 금리 3%가 적용되기 때문에 소득이 낮으면 LTV 계산값보다 실제 대출이 더 적게 나올 수 있습니다. 은행 상담으로 본인 한도를 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 10·15 대책 규제는 언제까지 유지되나요?
해제 시점이 확정된 내용은 없습니다. 일부 전문가는 규제를 풀면 억눌린 수요가 되살아날 수 있어 토허구역 지정이 유지될 가능성이 높다고 전망하지만, 정부 결정에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 생애최초가 아니면 2억 시드로 서울은 어렵나요?
LTV 40%를 적용하면 살 수 있는 가격대가 크게 낮아져 서울 아파트는 쉽지 않습니다. 시드를 늘리거나, 소득 요건이 맞는 정책대출 활용 여부를 확인하고, 지역과 평형 범위를 넓혀 보는 것이 현실적입니다.
Q. 대출을 받으면 꼭 전입해야 하나요?
생애최초 LTV 70%를 적용받는 경우 6개월 이내 전입 의무가 붙습니다. 토허구역 아파트는 별도로 2년 실거주 의무도 있어, 전세를 끼고 사는 방식은 막혀 있습니다.
Q. 전세 세입자는 지금 무엇을 확인해야 하나요?
매물 자체가 줄어 계약 가능한 시기가 짧아졌습니다. 만기 6개월 전부터 시세와 매물을 확인하고, 전세대출은 보증 한도와 DSR 적용 여부를 은행에서 미리 점검하세요.
2억 시드로 살 수 있는 지역, 구별로 정리했습니다
규제가 바꾼 건 집값만이 아니라 어디까지 살 수 있느냐라는 지도입니다. 상승률이 높았던 구부터 내 시드로 가능한 범위를 확인해보세요.